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首席律师

靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

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办案心得

购买商品房已经支付购房款开发商不给办网签,能退房吗?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2020-06-04

案件介绍

1、原告诉称:

罗某诉称:我购买某房地产公司开发的位于北京市通州区的诉争房屋,双方在201778日签订了《商品房认购书》(下文简称为认购书)、《北京市商品房认购书补充协议》(下文简称补充协议)、《室内装修协议》及《团购推荐单》。双方在合同中约定:诉争房屋预测面积143.6㎡,预测套内建筑面积119.35㎡;在2018531日前交付房屋,在签订补充协议后10天内在北京房地产交易管理网上进行认购;诉争房屋总价值为1042.0488万元,获得9.78折优惠,优惠价格301.0488万元,装修价款718万元。我按照补充协议约定的付款计划履行了付款义务,在201778日交付定金5万元,并支付了18万元信息服务费给案外人A地产公司,享受总房价款18万元抵23万元的优惠;在2017712日支付装修款71.8万元,支付分期购房款90.3146万元,并支付产权证代办费1000元;在2017106日支付分期房款205.7342万元,以上费用共计390.9488万元,都是通过某房地产公司的pos机刷卡支付给某房地产公司指定账户,某房地产公司为我分别开具相应收据。涉案房屋原总价为1042.0488万元,获得折扣后的价格为1019.1488万元,分成三部分:优惠价格301.0488万元、装修款718万元、产权证代办费1000元。我已经支付的款项占总价款近40%,而某房地产公司至今仍未履行任何约定的合同义务。我多次和某房地产公司的工作人员联系履行网签备案,但均被其以各种理由拒绝,无法为我办理房屋所有权证书,导致认购书无法履行。

现某房地产公司的行为已经构成违约,为维护我个人合法权益不受侵害,现诉至法院,请求法院判令:1、解除和我某房地产公司在201778日所签订的《商品房认购协议书》、《北京市商品房认购书补充协议》、《室内装修协议》及《团购推荐单》总计四份合同;2、判令某房地产公司返还我购房款390.9488万元并赔偿利息损失,以390.9488万元为基数,中国人民银行同期贷款利率为标准,自2017107日起至实际还款日止;3、判令某房地产公司双倍返还定金5万元(购房款已含一倍定金),以上共计395.9488万元。


2、被告辩称:

某房地产公司辩称:不同意罗某的诉讼请求,第一,认购书和补充协议是罗某和我公司签订的,其他协议并非和我公司签订。依照认购书第四条第四款规定,我公司已经履行了主要义务,已经交房,不存在违约行为,罗某没有达到认购书约定的退房条件。治愈罗某所说办理房屋所有权证书,是合同附属义务。罗某还没有达到办理标准,没有缴纳全部购房款,待签订正式房屋买卖合同后也会有一段办理房产证的时间,待达到标准后,我公司会通知罗某办理房屋所有权证书。2、我公司不认可违约金,合同没有约定,且我公司没有违约行为。3、我公司不认可双倍返还定金,我公司没有违约。


二、法院查明:

罗某欲购买某房地产公司开发建设的位于北京市通州区的诉争房屋,201778日,罗某向某房地产公司支付了5万元。同年78日,罗某和案外人A地产公司签订了《团购推荐单》,约定为获取本次活动的购房优惠权,在签订本说明同时,被推荐人需要支付信息服务费18万元,被推荐人持此推荐单在购房时享受总房价款18万抵23万的购房优惠。同日,罗某向A地产公司支付了18万元。

除当事人叙述外,法院另查明:2017712日,某房地产公司和罗某所签《认购书》第3条:付款方式、期限及违约责任中约定:买受人按照分期付款方式按期付款,在2017722日前和出卖人签订商品房认购协议并且缴付总房款的31.66%给出卖人作为首期房款,即人民币95.3146万元整(含定金5万元),在2017106日前(含当日)缴清总房款的68.34%,即人民币205.7342万元整。第四条“房屋交付”约定:买受人全款到账后,出卖人应当在2018531日前向买受人交付该商品房。认购书还对面积差异处理、签订网上备案合同、发票开具等内容进行了约定。

同日,某房地产公司作为甲方和乙方罗某签订了补充协议,约定乙方认可《认购书》并同意甲方在签订本补充协议后10日内在北京市房地产交易管理网上进行网上认购。涉案房屋原总房价款为1042.0488万元,乙方选择3个月分期付款方式,获得9.78折优惠,优惠后总房价为301.0488万元,建筑面积单价20964.4元,套内建筑面积单价为25224.03元;乙方在签订本协议时交付定金5万元整,并在签署本补充协议之日起15日内即2017722日前和甲方签订买卖合同,并在该合同签订的当日付清首期房款,即总房价款的31.66%953146元,含定金)以及相关的税费。若乙方选择按揭贷款方式付款的,首期房价款比例以乙方申请的贷款银行最后审核为准。乙方在2017106日前交付205.7342万元(总房价的68.34%)。补充协议还对认购单元情况、乙方须承担综合费用以及签订《商品房买卖合同》暨网上备案等内容进行了具体约定。

同日,罗某还和案外人某装饰工程公司签订了《室内装修协议》,双方在合同约定在房屋竣工验收备案达到认购协议书约定的交付条件后,由乙方(某装饰工程公司)对诉争房屋进行室内精装修后,将诉争房屋交付给甲方。甲乙双方确认,本协议约定室内装修价格按照预售建筑面积计算,每建筑平方米5万元,合计718万元,若诉争房屋实测面积和预测建筑面积不一致时,以实测面积为依据并重新计算价款。协议第二条“付款方式”中约定:2017722日前甲方付清装修总价款的10%,即71.8万元整。2017106日前甲方付清装修总价款的90%,即646.2万元整。协议还对工程实施即保修责任、违约责任、争议解决等相关事项进行了约定。签订上述合同当日,罗某向某房地产公司支付了90.4146万元,包括房款90.3146万元及1000元产权代办费,向某装饰公司支付了71.8万元。2017106日,罗某向某房地产公司支付房款20.57342万元。

法院另查明,罗某目前具备在北京市通州区购买商品房的资质。

庭审中,某房地产公司表示其公司的商品房预售许可证已经过期,目前正在办理商品房现房销售许可证,但仍然需要一段时间办理,因此目前无法协助罗某办理网签手续以及过户手续,双方合同可以继续履行。罗某坚持解除合同,并要求与某装饰公司签订《装修协议》系某房地产公司要求,该协议和认购书为关联合同,并且所有款项均在某房地产公司刷卡支付,因此所有款项均应当由某房地产公司返还,并主张因某房地产公司占有资金应赔偿利息。经法庭询问,罗某表示其所主张的双倍定金即利息均属于违约金。


三、法院判决:

北京市通州区人民法院经审理后判决:

1、解除原告罗某和被告某房地产公司在2017年月12日签订的《商品房认购协议书》及《北京市商品房认购书补充协议》;

2、某房地产公司返还原告罗某购房款、定金、产证代办费合计三百零一万一千四百八十八元,于判决生效之日起七日内执行完毕;

3、被告某房地产公司赔偿原告罗某利息损失(计算方式为以301.1488万元为基数,依照中国人民银行同期贷款利率为标准,自2017107日起至实际给付之日止)。


四、律师点评:

商品房退房律师靳双权认为:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。合同解除之后,尚未履行的,终止履行;已经旅行的,依照履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

具体到本案,本案中罗某和某房地产公司所签订的认购书和补充协议系双方当事人的真实意思表示,应当属于合法有效的合同,双方当事人均应当依照合同约定履行约定的义务。本案中的补充协议已经明确约定罗某认可认购书并同意某房地产公司在签订补充协议后10日内在北京市房地产交易管理网上进行网上认购,罗某在签订补充协议时交付定金5万元,并在签署补充协议之日起15日,即2017722日前和某房地产公司签订买卖合同,并在该合同签订当日付清首期房款95.3146万元(含定金)以及相关税费,后罗某在2017106日前交付205.7342万元。罗某已经依照补充协议约定支付了相应款项,某房地产公司应当在约定时间内和罗某签订买卖合同并办理相关网上认购手续,但截至本案法院开庭时,某房地产公司仍未与罗某签订买卖合同并且仍未办理相关网上认购手续,且某房地产公司在庭审中已经自认因办理现房销售许可证导致其无法办理网签手续以及房屋所有权证书,某房地产公司的行为导致合同无法履行,构成违约,罗某主张解除和某房地产公司所签订的合同,有事实基础,于法有据,法院应当予以支持。

合同解除之后,罗某已经支付的购房款,某房地产公司应当如数返还。在本案中的违约责任承担问题上,罗某要求某房地产公司双倍返还定金并赔偿相应利息损失,对此,商品房退房纠纷律师靳双权认为,罗某主张自2017107日作为起点开始计算利息,于法有据,法院应当支持。对于其主张双倍返还定金这一诉讼请求,因利息损失已经可以弥补罗某的损失,因此法院对此项诉讼请求没有支持。至于罗某主张其和A地产公司签订的《团购推荐单》、与装饰公司所签订的《装修协议》所涉内容和价款,和本案并非同一法律关系,法院不宜一并处理,罗某可以另行起诉主张其权益。

综上所述,法院的判决是正确的。

 
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